Canone di mercato: perché l'affitto è (anche) una rata di mutuo
27/07/2026
Canone di mercato: perché l'affitto è (anche) una rata di mutuo
I PIV 2026 dedicano quattro paragrafi al canone di mercato (I.6.10-I.6.13), ma è soprattutto il PIV I.6.13 a meritare attenzione.
Dopo aver definito il canone di mercato in termini sostanzialmente coincidenti con il market rent degli IVS e averne richiamato l'utilizzo come configurazione di valore, il principio compie un passo ulteriore: spiega il fondamento economico del canone.
Secondo I.6.13, infatti, il canone di mercato è composto da due elementi:
La somma delle due componenti corrisponde all'ipotetica rata di un mutuo calcolata sul valore corrente del cespite, sulla sua vita economica residua e sul valore di realizzo finale (salvage value).
In altre parole, il canone remunera il capitale ancora investito nel bene e, contemporaneamente, ne consente il progressivo recupero.
Un esempio
Un macchinario vale 500.000 €, ha una vita residua di 10 anni, un salvage value di 50.000 € e un rendimento di mercato dell'8%.
Il canone annuo che remunera correttamente capitale e deprezzamento si ottiene calcolando la rata di un'operazione finanziaria con valore attuale di 500.000 €, valore residuo di 50.000 € e durata di 10 anni al tasso dell'8%: il risultato è un canone di circa 71.000 € annui.
Nel primo anno, circa 40.000 € rappresentano il return on e circa 31.000 € il return of. Negli anni successivi la quota di remunerazione diminuisce e quella di recupero aumenta, fino a lasciare il salvage value previsto.
La novità del PIV I.6.13 non è introdurre un nuovo metodo di stima, ma esplicitare il fondamento economico del canone di mercato. È proprio questa impostazione economica a spiegare perché, nella prassi valutativa internazionale, la stima del canone di beni privi di un mercato locativo diretto (macchinari, impianti, aeromobili, navi) sia frequentemente effettuata mediante il Capital Recovery Method (o Annuity Method), che traduce operativamente la combinazione tra return on e return of descritta dal principio
#PIV2026 #CanoneDiMercato #MarketRent #Valutazione #IVS #OIV #Revidere
I PIV 2026 dedicano quattro paragrafi al canone di mercato (I.6.10-I.6.13), ma è soprattutto il PIV I.6.13 a meritare attenzione.
Dopo aver definito il canone di mercato in termini sostanzialmente coincidenti con il market rent degli IVS e averne richiamato l'utilizzo come configurazione di valore, il principio compie un passo ulteriore: spiega il fondamento economico del canone.
Secondo I.6.13, infatti, il canone di mercato è composto da due elementi:
- return on: remunerazione del capitale investito, misurato al valore di mercato;
- return of: recupero del deprezzamento del bene.
La somma delle due componenti corrisponde all'ipotetica rata di un mutuo calcolata sul valore corrente del cespite, sulla sua vita economica residua e sul valore di realizzo finale (salvage value).
In altre parole, il canone remunera il capitale ancora investito nel bene e, contemporaneamente, ne consente il progressivo recupero.
Un esempio
Un macchinario vale 500.000 €, ha una vita residua di 10 anni, un salvage value di 50.000 € e un rendimento di mercato dell'8%.
Il canone annuo che remunera correttamente capitale e deprezzamento si ottiene calcolando la rata di un'operazione finanziaria con valore attuale di 500.000 €, valore residuo di 50.000 € e durata di 10 anni al tasso dell'8%: il risultato è un canone di circa 71.000 € annui.
Nel primo anno, circa 40.000 € rappresentano il return on e circa 31.000 € il return of. Negli anni successivi la quota di remunerazione diminuisce e quella di recupero aumenta, fino a lasciare il salvage value previsto.
La novità del PIV I.6.13 non è introdurre un nuovo metodo di stima, ma esplicitare il fondamento economico del canone di mercato. È proprio questa impostazione economica a spiegare perché, nella prassi valutativa internazionale, la stima del canone di beni privi di un mercato locativo diretto (macchinari, impianti, aeromobili, navi) sia frequentemente effettuata mediante il Capital Recovery Method (o Annuity Method), che traduce operativamente la combinazione tra return on e return of descritta dal principio
#PIV2026 #CanoneDiMercato #MarketRent #Valutazione #IVS #OIV #Revidere